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中国房地产进入冻房模式  

2017-07-04 14:03:01|  分类: 社会聚焦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  撰文:李子墨,副会长

  最近,“冻房”这个新词汇,一夜之间火遍全国,让炒房客心惊胆战。我研读后,发现有3篇关于冻房的文章,最火:

 一是网上疯传的《冻房一一中国式废钞》

二是米筐投资的反驳文章《冻房是中国式废钞?别瞎扯了!》

三是财经韬略写的《真正的楼市调控大招!冻房,终于来了!炒房客哭晕》


特别是6月28日晚上西安市政府出台的楼市调控新政,将居民过去买的房产交易也全部冻结(2017年4月18日之前买的新房要满5年才能卖、二手房要满2年才能卖),被各界普遍认为是冻房新举措,也标志着中国房地产进入随时可以冻结居民房产交易的“冻房模式”。

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          1、西安出台中国最狠冻房新政

   西安始创的全国最狠“冻房”政策,原文如下:

   2017年4月18日以前,在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内,购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。


  西安这次出台政策的最大看点是:政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在,未来房价异常上涨的城市,政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。

 

   冻结,意味着产权不完整,意味着流动性可以随时归零。这样,必然影响到资产价格。对于炒房者来说,意味着有了一把悬剑在头上,随时可以被斩首。 

 

  一旦西安的“限售可追溯模式”被推广,甚至被延长,则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限卖,不就从最初的2年限卖,延长到了保定、珠海的10年限卖了吗?但之前的限卖,都是政府有言在先,只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限卖,直接冻房,是史无前例的。这会带来炒房客恐慌性抛售吗?会刺激楼市大幅波动吗?都有待观察。

 

 无论如何,2017年6月28日,西安在中国楼市开创了历史。中国房地产从此进入“冻房模式”,而且各地政府随时可以对居民任何时候买的房产,冻结其交易。


       2、冻房—征房产税—长效机制

 西安给全国人民上了一堂生动的冻房解说课:

 什么是冻房呢?就是冻结房产交易、锁住房产成交量,限制买房人买房及卖房人卖房,简称冻房。这也是本次楼市调控的新颖之处:不准买、不准卖、不准贷、不准网签、不准抵押贷款,也可简称为限购、限售、限贷、限签和限融,让楼市成交量迅速降温,达到冰冻的状态。


 《冻房一一中国式废钞》一文,说冻房就是把人们的房产冻结,也就是把买房人手上的钞票冻结,就算房价再高,人们也无法把房产变成一分钱:

  现在对房地产的四不准:不准买、不准卖、不准贷、不准抵押会越来越严格,也就是要让房产彻底失去流动性和货币资产属性,而中国人的资产70%-80%体现在房产上,当房产失去流动性后,房价再高,它也无法变现成一分钱。这就是说,把无锚印出来的钞票全部冻在房产泡沫里,冻房!


 大家应该还记得全国热议的这篇文章:《厉以宁8年前用67个字算准房价一直上涨;对楼市下一步,他还说了41个字》。其实说的也就是冻房,把买房人的钱冻结在房子里面,大家仔细看下厉以宁说的这段话,细思恐极:


  著名经济学家、北京大学教授厉以宁:房价是应该上涨的,涨到尽量的高度,银行的按揭要压下来,特别是二套房坚决不允许按揭,不让银行产生过多不良资产就行,目的主要是让有钱的人尽量多买房子,当他们把钱花得差不多的时候,房产税一定要开征,再彻底把房价压下来,这样才能让大家都住得好。


厉以宁教授的话,用大白话来说就是:要让房价尽可能地向上涨,让有钱人把钱都拿去买房,等他们把钱花得差不多的时候,开征房产税。(编者细思恐极)


如果你仔细研究中国近8年来的房价走势,就会发现厉以宁这段话太准了,太狠了!按照厉以宁的逻辑,先让房价涨,涨到一定阶段后,冻房,开征房地产税。


再后面,就是中央政治局4月25日强调的“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”了。

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 长效机制,现在还不明确。可以明确的是,房地产税是肯定要征的。6月24日,全国人大常委、财经委员会副主任郝如玉介绍,《房地产税法》立法已经列入预备级论证、研究的阶段。


 全国人大财经委副主任委员尹中卿,在今年3月份表示:“房地产税降房价是毫无疑问的。”他说房地产税有两大功能:第一个就是解决“房子是用来住的,不是用来炒的”问题,保障居民居住需求,抑制住房投资性需求。第二个就是健全地方主体税种,为地方政府提供稳定财政收入来源。


       3、南京也已进入冻房模式

 最近轮番出台的新一轮新政,本来就让楼市这只惊弓之鸟,心惊胆战。6月28日晚上西安出台这一追溯过往的冻房新政,更是震惊全国。


从去年9月底至今,南京这一轮限购限贷限涨限卖的房地产调控,已经取得丰硕成果,整体楼市已经大幅降温,土地价格都在下降,大部分投资客也已主动撤出。


这两天,很多南京的多套房主、投资客,都在担心:现在南京的冻房政策,只是针对2017年5月14日起新购的住房,规定要拿到不动产权证满3年才能卖,不涉及2017年5月14日之前买的房子。万一南京也学西安,出台新政,规定居民之前买的房子,也要限卖,那很多炒房客岂不是一夜之间被套牢?那可怎么办?


南京资深房产投资客“LXD”对我说,看了西安的冻房新政后,深感:就算在南京,现在房子也不能乱买了!因为买房投资最大的两个魅力,一个是能用杠杆,就是用首付加银行贷款,就能撬动一套房,现在限贷新政下,杠杆已经被废掉了;另一大魅力是房产有流动性,能够变现,现在“冻房”政策下,房地产的流动性已经被打掉了一半,如果再追溯以前买的房子,那房产的流动性就完全丧失了,所以现在买房投资意思不大,倒是风险很大。


南京大学商学院茅宁教授,转发了《真正的楼市调控大招!冻房,终于来了!炒房客哭晕》这篇文章,并评论:“可以追溯以往的交易!这意味着,冻房政策可能真的降临了。切记,不能变现的资产,不值钱!”


茅宁教授对我说:“房地产问题短期是金融问题。冻房意味着不涨也不跌。长期看,除了极少数大城市,住房将回归居住属性。”他提醒,中国房地产进入冻房模式,炒房客要当心了,可能被套牢,如果现金流不好,可能引发资金链断裂。


 宁镇扬楼市主编周晶,今天转发了一篇冻房的文章,发表评论:“手上有钱,在南京买房自住或改善,还是能买的 。但是如果现金流不充裕,还来投资房产,在如此严厉的冻房政策下,未来要当心资金链断掉。”


 南京楼市微信平台主编李子墨认为:

1、南京其实也已进入冻房模式:不准买(限购),不准卖(限卖3年),不准贷(限贷),不准涨(限价),不准网签(限签),不准抵押贷款(限融)。随着各地还在升级调控,现在楼市风险空前加大,房子真的不能随便买了。

2、我觉得就算在南京,也只有一种房子特别值得投资:那就是被政府严格限价、新房价格比周边二手房价格低一大截、拥有较大“限价红利”的房子。除此以外,其他房子,都可买可不买。(当然,刚需不一样,先上车最重要,还是买了再说吧。)

3、反正从现在到明年3月全国两会前,房地产都将处于严控期,南京房子都不要想涨价。现金为王,安全第一。买房投资,宜防守,不宜进攻。


以上观点仅供参考。全国一盘棋。覆巢之下,安有完卵。整个中国房地产都被严控,一些城市已经出现新房降价、二手房卖不动的现象。南京暂时还没出现实质性降价,但二手房不好卖已经成为现实。下半年南京房地产市场会越来越困难,已经确定会有开发商亏本卖房。市场上的资金面会越来越紧张,现在就连首套房利率也由9折上调到9.5折,甚至是基准利率了。连刚需也不惜被牺牲的时候,这一轮房地产好日子肯定是到头了。最后提醒所有买房投资的朋友三句话:控制风险!安全第一!保证现金流!

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