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刘晓博: 房地产税 高房价真怕的是这4招  

2017-07-07 21:57:56|  分类: 智库建议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刘晓博: 房地产税  高房价真怕的是这4招 - wujun700 - wujun700的博客

这两天,“中国经济周刊”一篇关于房地产税的报道(截屏见下图),登上财经媒体的头条。记者采访了北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文,透露了以下重要信息:

1、房地产税法草案已经基本完成,最快有可能2017年提交全国人大常委会审议;

2、从立法程序上,房地产税法在2017年出台是很困难的事情,也可以说是不可能的事;

3、刘剑文预测:按照中央的部署,房地产税应该是在2020年前实施。还有4年时间。

刘晓博: 房地产税  高房价真怕的是这4招 - wujun700 - wujun700的博客

虽然刘剑文是房地产税重要的知情人、参与人,但他的说法是不是准确、可靠,仍然有待观察,因为变数太多。

房地产税是“税收法定”原则确定之后,中国即将开征的第一个重要税种,万众瞩目,多方利益博弈,所以注定充满了悬念和曲折。

所谓“税收法定”,就是由“立法者”决定开征新税种和如何征收。“立法者”,在现代社会里就是民意机构,也就是全国人大。“税收法定”原则最早诞生在英国,是王权与贵族、平民权利博弈的结果,可以追溯到1215年的《大宪章》,以及1668年的《权利法案》。

2015年3月15日是一个历史性的时刻,“税收法定原则”终于写进了中国的法律:

十二届全国人大三次会议通过了修改《立法法》的决定,其中第八条规定“下列事项只能制定法律”,包括了11个事项,其中第6个事项是“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”。

据当时官方媒体报道:2015年3月之前开征的18个税种中,只有3个通过了人大立法,其他大部分由国务院依据授权制定暂行条例。至此,国务院决定如何征税的时代终结,税收的立法权重回全国人大!

中国的商品房被人为分割为两部分:土地和建筑物。你买了一套房子,只是拥有建筑物的产权,下面土地向国家租来的,一般租期是70年。但由于存在开发周期,你在一次性支付70年土地使用费之后,获得的土地使用权往往会缩水几年、十几年。

现在,国家要来收税了。这个税不仅是针对房子的,还针对土地,所以叫“房地产税”。争议就出现了:我租的土地,而且一次性支付了租金,为什么还会有税?这个问题,其实就是房地产税降生的最大障碍。

第二个障碍同样显而易见:制定草案和讨论草案的人,绝大多数都在中心城市拥有一套或者多套住房。所以,在上海等试点房产税的城市就出现了很奇葩的现象:你的房子如果买的早,即便有100套也不用交税;如果买得晚,对不起,只要符合条件,一两套就要交税。

抛开法理上的争论、个人利益上的纠葛,还有一个征税的目的问题:

1、官方的主要目标是,在土地财政即将终结之时,给地方政府找一张“长期饭票”;

2、未购房者的主要期望是:把房价降下来,让我们买得起房子。

说实话,这两种目标是很难一起实现的。房子是老百姓最大的资产,所以注定是最大的税源,古今中外历来如此。

你用脚趾头都能想明白:房地产税是直接税,需要纳税人主动交(不像间接税,隐藏在你买东西、加油、吃饭支付的账单里)。直接税就存在征收难度问题,以及巨大的征收成本。大家什么时候愿意主动交钱?当然是房价上涨或者稳定的时候。如果房价下跌,估计税务局要挨家挨户敲门了。

所以这个税种一定是先宽后严,也就是先制定一个非常宽松的征收框架,大量的人可以免征,就像个人所得税一样存在起征点,而且税率比较低。然后,再逐步看情况增加税率。但最终也很难“严”到什么程度,否则就会引起较大反对。


而且,房地产税一定不能打击房地产行业,让房价出现趋势性下跌,那样就会收不上来钱!

一线城市或许会有“累进制、惩罚性”的房地产税,但估计起征点比较高,比如从一个家庭的第四套、甚至第五套房子才开始加税率。要惩罚的,一定是极少数人。

中国的高房价问题,其实只在三四十个中心城市存在,绝大多数中小城市的房价已经跑不赢真实通胀了,将来将只有居住功能,而很少有投资价值。

长远看,控制房地产泡沫主要还是要从转变经济增长方式入手。我的看法是,根治中国大城市高房价只有以下几招,其他的都是表面文章:

1、建立真正的市场经济体制,减轻企业负担,激活民间投资活力,让做实业、创业的人能发财;

2、严管金融市场,让金融投资(股市、债市、期市、理财市场)更规范,更有信用,而不再总是给散户挖坑;

3、解决“人地错配”问题,增加大城市住宅供地。北上深2017年住宅用地又在大幅缩水,这样房价怎么能降下来?

4、经济发展模式变了,货币超发问题就可以解决,把“M2同比增速÷GDP同比增速”降低到1.2倍以内,以前长期是2倍,个别年份是3到4倍,近期是1.7倍。

上述四个问题不解决,中心城市的房价永远降不下来。而且每次遇到经济困难,就是房价“以人民币计价”大涨的机会。最终,资产泡沫问题只能靠人民币汇率贬值来缓解。

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